Esercizio al di fuori dell’attività d’impresa

L’attività di locazione breve consiste nella locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni da parte di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, nei confronti di soggetti privati.

Gli immobili ad uso abitativo interessati dalla disciplina in esame sono quelli ricompresi nelle categorie catastali da A1 ad A11, e relative pertinenze, con esclusione di quelli classificati nella categoria catastale A10.

Sono interessati dalla normativa sulle locazioni brevi con esercizio fuori dall’attività d’impresa, anche i contratti di locazioni degli immobili sopra indicati che comprendono la prestazione di servizi accessori “strettamente funzionali alle esigenze abitative” come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle entrate 24/E del 2017, quali ad esempio:

• la fornitura di biancheria,
• la pulizia dei locali,
• l’utilizzo del wi-fi.

La locazione breve può riguardare anche la sublocazione, il comodato a titolo oneroso e la locazione di singole stanze di un’abitazione sempre di durata inferiore a 30 giorni. Si precisa che tale termine è da riferirsi a ciascun contratto stipulato nell’arco dell’anno.

Norme di riferimento

L’attività di locazione breve è disciplinata dal Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50.

Requisiti professionali

Per l’esercizio dell’attività non è previsto alcun requisito professionale.

I locali destinati alla locazione devono rispettare le caratteristiche strutturali ed igienico – sanitarie previste per i locali di civile abitazione.

Modalità di svolgimento

L’attività di locazione breve deve essere svolta in forma non imprenditoriale.

Altri adempimenti

Per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, non è previsto l’obbligo di registrazione.

Particolari disposizioni

Per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati con decorrenza 1 giugno 2017, il locatore può scegliere di assoggettare il reddito derivante dalle locazioni alla cedolare secca, che rappresenta un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali fissata nella misura del 21%.

L’opzione per il regime della cedolare secca viene esercitata attraverso la volontaria registrazione del contratto, ovvero nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui sono maturati i canoni di locazione o si sono riscossi i corrispettivi.

Locazione per il tramite di intermediari immobiliari

Ai sensi dell’articolo 4, comma 5 del Decreto Legislativo 24 aprile 2017, n. 50 qualora i pagamenti dei canoni o dei corrispettivi relativi alle locazioni brevi avvenga per il tramite di intermediari immobiliari, anche attraverso portali online, questi operano all’atto del pagamento una ritenuta del 21% sull’ammontare incassato e provvedono al relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dal regolamento comunale.

Gli stessi intermediari immobiliari, entro il 30 giugno di ciascun anno, effettuano inoltre la comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite nell’anno precedente. I dati da trasmettere sono quelli relativi ai contratti conclusi per loro tramite e in particolare:

• Nome, cognome, codice fiscale del locatore;
• Durata del contratto;
• Importo del corrispettivo lordo;
• Indirizzo dell’immobile.

Infine gli intermediari devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate.

Dichiarazioni e comunicazioni

Comunicazione alle Pubbliche Autorità

Il locatore dovrà denunciare le persone alloggiate all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web.

Modello redditi persone fisiche

Il modello va presentato entro il 30 settembre, tuttavia la Legge n. 34 del 2019, come modificata dalla Legge n. 58 del 2019 ha apportato, tra le altre, delle modifiche anche in tema di presentazione della dichiarazione dei redditi il cui termine per il 2019 slitta al 30 novembre (scadenza che slitta ulteriormente al 2 dicembre in quanto il 30 novembre cade di sabato).

Esercizio nell’ambito dell’attività d’impresa

Qualora il locatore fornisca servizi aggiuntivi a quelli strettamente legati alle esigenze abitative, quali ad esempio la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, si configura attività d’impresa poiché, come precisato dalla citata Circolare 24/E del 2017, è richiesto un livello minimo di organizzazione.

In tal caso gli adempimenti da porre in essere da parte del locatore sono i seguenti:

apertura partita Iva con codice attività 55.20.51 – (Codice Ateco 2007):

• impresa individuale: Modello AA9/12
• soggetti diversi dalle persone fisiche: Modello AA7/10

iscrizione alla CCIAA:

• impresa individuale: Modello I1
• soggetti diversi dalle persone fisiche: Modello S5

iscrizione INPS: gestione commercianti. In particolare, si vedano le seguenti tabelle:

• iscrizione INAIL:iscrizione con il rischio operativo per collaboratori familiari e soci partecipanti.

Le documentazioni richiamate devono essere presentate compilando gli appositi moduli informatici contenuti nel software ComUnica entro 30 giorni dall’inizio dell’attività.

Altri adempimenti

• Presentazione, entro 30 giorni dall’inizio dell’attività , della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune competente, comunicando i prezzi che si intendono praticare, il quale ha il compito di riconoscere i requisiti per l’accesso all’attività: la destinazione d’uso e la disponibilità dei locali  E’ opportuno precisare che, per tale adempimento, ogni singolo Comune predispone un apposito modulo da compilare.
• Il documento recante i prezzi praticati con il timbro del Comune deve essere affisso dietro alla porta della camera degli ospiti;
• Compilazione del Codice di Autoregolamentazione Sanitaria HACCP: obbligatorio per tutte le strutture ricettive che somministrano pasti al pubblico (ex L. 155/97). Tale Codice deve essere sottoscritto e consegnato alla ASL di zona;
• Successivamente il gestore dovrà denunciare le persone alloggiate all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web.

PEC (Posta Elettronica Certificata)

-Obbligo di dotazione di casella PEC: il DL n. 185/2008 ha stabilito l’obbligo, per le società di capitali, per le società di persone e per i professionisti iscritti in albi o elenchi, di dotarsi di una casella di posta elettronica certificata a valore legale. Successivamente, il DL n. 179/2012, ha esteso tale obbligo anche a tutte le nuove iscrizioni, presso il Registro Imprese, di imprese individuali, a partire dal 20 ottobre 2012.